Lunes 17 de Abril de 2017
Al confirmar parcialmente la sentencia del Tribunal de Etica

La Cámara Penal de Santa Fe sanciono a una franquiciada Remax

El fallo alienta la radicación de denuncias contra los agentes de todas las franquicias por violación al art. 247 CP que reprime la usurpación de títulos y que comúnmente se lo llama ejercicio ilelgal de la profesión.

Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe,

La alzada, con voto mayoritario –y aunque modificó la sanción- confirmó los fundamentos de la misma y que fuera impuesta por el Tribunal de Disciplina y Ética del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe, 1ra. Circunscripción, a la matriculada Caroline Hogner, titular de la franquicia Remax Litoral a través de la firma Asesores Inmobiliarios del Litoral SRL.

En su oportunidad el Directorio del Colegio había denunciado ante el Tribunal disciplinario que la citada profesional estaría violando los preceptos de la ley 13.154 al facilitar su matrícula a personas no habilitadas para ejercer el corretaje.

El tribunal colegial integrado por los corredores inmobiliarios Rodolfo Christen, Silvana Di Benedetto y Raúl Gentina, y contando con el asesoramiento del Dr. Juan Ignacio Carrara, tras la tramitación del correspondiente proceso confirmó la veracidad de los hechos expuestos en la denuncia al comprobar que la citada Hogner permitía el uso de su nombre y número de matrícula en diversos avisos publicitarios publicados por quienes se anunciaban como “agentes inmobiliarios Remax”, personas sin título y sin matrícula para ejercer la profesión.

El tribunal actuante adoptó una sanción de 8 meses de suspensión en la matrícula para Hogner la cual fue oportunamente recurrida llegando las actuaciones a segunda instancia.

De Colegio en Colegio

Una vez en el Colegio de Cámara Penal la labor investigativa recayó en los vocales Roberto Reyes, Martha Feijoo y Jacquelina Balangione.

La defensa de Hogner continuó a cargo del prestigioso Estudio Garrote siendo representado por su titular Dr. Angel Garrote (h.), en tanto que el sostenimiento de la acusación por el CCISF-1ra. Circunscripción, estuvo a cargo del Dr. Ricardo Veglia.

El voto preopinante correspondió al vocal Reyes quien comenzó argumentando su rechazo al planteo formulado por la defensa sobre una supuesta violación a los principios del debido proceso al cumplirse todas las etapas del mismo como citación, comparendo, descargo, ofrecimiento y producción de prueba, alegato, sentencia.

Al no ser el proceso disciplinario un proceso penal (jurisdiccional) puede el mismo sortear con éxito algunas desprolijidades e incluso no le resultan aplicables los postulados de la “doctrina Fraticelli” y así fue interpretado por el Dr. Reyes.

Seguir el ejemplo de las viejas

El vocal continuó señalando que “Ingresando ya a la cuestión de fondo, el recurrente invoca que las personas que aparecen en los autos principales y también en esta carpeta como vinculados a la C.1. Caroline Hogner son sólo colaboradores, sin relación de dependencia, y que el sistema implementado por “Remax” es anterior a la vigencia de la ley 13.154 lo que según considera, lo legitima. Al respecto, puede decirse que las más reconocidas empresas que se dedican a la actividad inmobiliaria (…) también operan con anterioridad a la ley que reglamenta la actividad del corredor inmobiliario. Obviamente que las operaciones que se hayan realizado o procurado con anterioridad estarían exentas de sanción alguna, pero la vigencia de la ley 13.154, impone el respeto irrestricto de sus disposiciones a partir de entonces, entre ellas lo dispuesto por el arto 14 inc. 1ro., cuya inobservancia se atribuye a la sumariada y después sancionada C.1. Caroline Hogner”.

Luego agrega que “El representante legal del Colegio de Corredores Inmobiliarios, argumenta que las expresiones “Agente” y “Corredor” son sinónimos, debiéndosele asignar razón al Dr. Veglia, toda vez que el art 3 de la ley alude a las exigencias que se requieren para la tarea de “agente o corredor inmobiliario”. De igual modo, el mismo art 14 expresa que “Está prohibido a los agentes o corredores inmobiliarios” y enumera después las actividades que no pueden realizar. Debe analizarse entonces, si la actividad de quienes aparecen relacionados con la C.1. Hogner ejercían actividades que son privativas de ella según su habilitación’, y en su caso si infringía la aludida disposición legal”.

Al continuar avanzando en su estudio la ley, el Dr. Reyes señala que “El art 2 de la ley, define al corredor inmobiliario como el que intermedia entre la oferta y la demanda en negocios inmobiliarios ajenos. Participando en la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización. El art 11 inc. 1ro., le confiere el derecho de actuar como intermediario en operaciones de compraventa, permuta, o locación de inmuebles y fondos de comercio. El art 13 dispone que debe realizar la publicación de los inmuebles sin incurrir en nada que pueda inducir a error al interesado en el negocio inmobiliario. Intermediar entre el comprador y el vendedor, publicar lo que se ofrece en el mercado inmobiliario, son entonces actividades propias del corredor, que de acuerdo al art 14 inc. 1ro. de la ley 13.154 no puede delegar en personas no habilitadas prestando su nombre”.

Atrapada por la red (social)

“Las capturas de pantalla a que alude el representante legal del Colegio de Corredores Inmobiliarios -agrega Reyes- muestra a personas que sin dudas asumen actividades de intermediación y publicación. Las copias de credenciales que aparecen de personas con su fotografía, sus datos personales, y la mención de “Remax” y especialmente de la C.1. Hogner, con su número de matrícula son clara evidencia de que se trata de promotores de venta de inmuebles, que también aparecen en dichas capturas de pantalla, lo que significa no sólo intermediación, sino publicación, que como se ha dicho, son operatorias reservadas exclusivamente a quienes ejercen la actividad profesional de corredor inmobiliario”.

“Merece especial atención la constancia obrante a fs. 48 de la carpeta que muestra a Mercelo Hereñú (reconocido como integrante de su equipo por la misma Hogner en su informe de fs.82 y vta.) ofreciéndose como contacto “a la hora de comprar o vender”, donde aparece la C.1. Caroline Hogner como la profesional para quien opera, estando incluido el Sr. Hereñú entre los que integran el conjunto de operadores de la nombrada a fs. 37 de la carpeta”.

Madurando clientes y causas penales

Al continuar su avance sobre las testimoniales brindadas en primera instancia, Reyes destaca que “También resulta relevante el testimonio de María Pía Bruno, quien al ser interrogada acerca de la modalidad del servicio prestado dice que es tratar con el cliente, brindarle confianza, mostrarle propiedades, y recién cuando está “maduro”, derivarlo a la C.1. Hogner. Es decir, que la mayor parte de la tarea propia y exclusiva de esta última según el art 2 de la ley 13.154 es realizada por los integrantes de su equipo (…) ellos, realizando de tal modo una actividad para la que no tienen la debida habilitación legal, y hasta arrogándose el título de “Agente Inmobiliario”, condición esta de la que también carecen. Esto significa, que si se tiene en cuenta que la exigencia legal para ejercer dicha actividad es poseer título y habilitación, dichas personas podrían encontrarse incursas en el delito previsto por el arto 247 del Cód. Penal. Así, se ha sostenido que “Este artículo regula dos delitos distintos: el primero de ellos tiene como acción típica la de “ejercer’: mientras que las acciones típicas del segundo delito son las de “llevar públicamente” o “arrogarse”. El delito incorporado por la ley 24.524, como primer párrafo del artículo en análisis, cumple en hacer punible el ejercicio ilegal de una profesión para cuya práctica las normas vigentes exijan una habilitación especial. Es que respecto de determinadas actividades profesionales, por la importancia que tienen, el Estado se ha reservado la atribución de otorgar las autorizaciones para su ejercicio, ya sea controlando en forma directa determinados requisitos, o bien delegando legalmente dicho contralor a colegios o consejos profesionales”

Reyes concluye afirmando que con lo analizado “(…) he formado convicción de que la C.1. Caroline Hogner ha inobservado el inc. 1ro. del Art. 14 de la Ley 13.154, por lo que la resolución administrativa que es motivo de decisión por esta Instancia de grado debe ser confirmada”.

Rápidos y furiosos, pero no tanto

A su turno la vocal Feijoo sostuvo que “la alegada “persecución” y “discriminación ostensible” hacia Remax fundada en la circunstancia de que quienes integran el Tribunal que dictó la resolución son sus “competidores” “cuyo propósito es sacar del mercado” a la citada empresa, no aparecen más que como apreciaciones subjetivas del apelante a todas luces insuficientes para acreditar lesión a la garantía de imparcialidad. (…)” con lo cual interpretó que ha quedado fehacientemente acreditado en autos que no ha existido ninguna persecución comercial ni personal contra la franquicia, ni la empresa licenciataria ni la titular de la misma.

Al interpretar las disposiciones de la ley 13.154 “que establecen los requisitos para ejercer la profesión de corredor inmobiliario (art. 3), la obligatoriedad de la matriculación (art. 5), la prohibición a los no matriculados del ejercicio de la misma (art. 16), los impedimentos del matriculado (art. 14) especialmente en el caso el no poder en forma expresa o tácita facilitar su nombre y matrícula -prohibición que refuerza el Código de Ética al vedar el uso del nombre a la concertación de negocios inmobiliarios con personas que no posean título habilitante; el que del articulado de la propia ley surja claramente que los términos “agente”, “agente inmobiliario” y “corredor inmobiliario” son sinónimos (v. arts. 3, 4, 5, 11 inc. 2 y 7, 14 y 41 de la Ley 13.154); Y los elementos de prueba reunidos (capturas de pantalla, declaraciones de testigos suficientemente analizadas por el Dr. Reyes en su voto), me llevan a la conclusión anticipada.

La última firma

En disidencia se expidió la vocal Balangione, hoy designada jefa de defensores quien con una seguidilla de términos que se destacan por su orfandad argumental y falta de sustento jurídico había propuesto revocar la sanción disciplinaria por inexistencia de conducta reprochable alguna.

Lo llamativo del caso es que llega a tal conclusión dejando la sensación de no haber analizado con verdadera profundidad no los hechos, sino el escenario y el derecho que hacen al mismo dado que es verdad que Remax Litoral encarna un sistema de origen norteamericano (aspecto que nunca se discutió) que implica una modalidad diferente de comercialización (tampoco ventilado en autos) pero lo que no tuvo en cuenta la vocal es que en el país sede de la franquicia está prohibido no el sistema sino la modalidad que aquí se está aplicando. Y allí, en la aparente cuna de la Justica y Libertad Siglo XXI aplicar la modalidad criolla implica directamente la cárcel para el infractor.

En consecuencia la cámara resolvió confirmar parcialmente la sanción apelada e imponer la sanción de apercibimiento público mediante la publicación de la misma por tres días en un diario de mayor circulación de la jurisdicción.

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